Mietrecht

Baulärm, Gerüche, Ruß sind Mängel

Baulärm kann einen minderungsfähigen „Umweltmangel“ darstellen (das sind bekanntlich Mängel, die nicht von der Mietsache selbst ausgehen, sondern in Einwirkungen auf die Mietsachebestehen.
Hierzu gehören vor allem Beeinträchtigungen, wie sie § 906 Abs. 1 beschreibt, also Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und Ähnliches – siehe dazu u.a. folgende Urteile:LG Göttingen, Urteil vom 15.01.1986 – 5 S 60/85, NJW 1986, S. 1112 = NJW-RR 1986, S. 44; AG Weißwasser,Urteil vom 18.04.1994 – 3 C 0701/93; AG Darmstadt, Urteil vom 03.05.1982 – 39 C 1706/81.
Ob der Vermieter einen Ausgleichsanspruch gegen die Störer hat, darauf kommt es übrigens für die Beeinträchtigung der Mietsache nicht an.


Rauchbelästigung in Wohnung und Treppenhaus ist Mangel und kann deutliche Mietminderung rechtfertigen

Die Höhe der jeweiligen Minderung ist zwar von der Belästigung im Einzelfall abhängig, jedoch können folgende Urteile einen Anhaltspunkt liefern:

Nach einem Urteil des LGs Stuttgart sind 20% Minderung wegen Zigarettenrauchs und ggf. auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Landgericht Stuttgart, Az.: 5 S 421/97, WM 98, S. 724

Nach einer Entscheidung des AGs München sind 20% wegen Zigarettenrauchs aus darunter liegender Wohnung.

AG München, Aktenzeichen 473 C 39740/04

Nach einer Entscheidung des AGs Braunschweig 20 % Mietminderung wegen Zigarettenrauch aus darunter liegender Wohnung.

Amtsgericht Braunschweig, Az. 113 3869/92

Vergleichbar auch: 20 % Mietminderung wegen lärmender Mitmieter (Amtsgericht Lünen Az.: Zw 14 C 182/86 oder 10 % Mietminderung bei Belästigungen durch riechende Schwaden eines Wäschetrockners – 10% Mietminderung, LG Köln WM 90, 385, 56 % Mietminderung bei mit Formaldehyd belasteter Luft (Landgericht München unter Aktenzeichen WuM 91, 584).


Militär geht vor Zivil

Wer am Rande eines Truppenübungsplatzes wohnt, hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Unterbindung von Übungsschießen mit „weitreichenden“ Geschützen.
Es reicht zur Untersagung nicht aus, daß – auch unter Einsatz aller verfügbaren technischen und organisatorischen Mittel -eine Gefährdung infolge technischen oder menschlichen Versagens durch Fehlschüsse nicht restlos auszuschließen ist.
(OVG Lüneburg, Urteil vom 15.07.1996, Az.: 7 M 1386/95 = NVwZ 1998, S. 537)


Bei Täuschung über die tatsächlich erzielbare Nettomiete liegt ein Aufkärungsfehler vor

Das beklagte Kreditinstitzt wusste, dass die Käufer vom Vermittler über die monatlich erzielbare Nettomiete getäuscht worden war – dieser gab die angebliche monatliche Nettomiete mit 11,30 DM/qm an, obwohl die tatsächlich erzielbare Miete lediglich 6,90 DM/qm betrug.
Ein derart höher Unterschied konnte nach Auffasung des BGH von dem Kreditinstitut bei ihrer Bewertung des Objetkes nicht einfach übersehen werden, wenn sie sich der Erkenntnis nicht schlicht udn einfach verschloss.
Zitat aus dem Urteil des BGH: „Ihre danach bestehende Aufklärungspflicht wegen eines objektiven Wissensvorsprungs über die speziellen Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage hat die Beklagte, für die dieser Wissensvorsprung angesichts ihrer institutionalisierten Zusammenarbeit mit der Verkäuferin und den eingeschalteten Vermittlern sowie der evidenten Unrichtigkeit der Angaben zur Miethöhe auch erkennbar war, auf der Grundlage des im Revisionsverfahren massgeblichen Sachverhalts verletzt. Sie hat die Kläger nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten gestanden hätten.“

BGH, Urteil vom 16.05.2006, Az. XI ZR 48/04.


Mindeststandards im Altbau – eine Stromversorgung kann erwartet werden

Zitat aus dem Urteil des BGH: „Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 172; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. B 1181; Sternel, aaO, Kap. II Rdnr. 14; vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NZM 1998, 150). Der Bundesgerichtsgehof läßt dabei aber die Kirche insofern im Dorf, als folgende Einschränkungen vorgenommen werden:

Weiteres Zitat aus dem Urteil: „Zwar kann auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung dann vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b).
Eine solche Vereinbarung ist hier jedoch nicht getroffen worden.
Auch wenn der Vermieter entsprechend den obigen Ausführungen (unter II A 1 b bb) zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung auf den jeweils neuesten technischen Standard nicht verpflichtet ist, kann deshalb der Mieter, wie die Revision zu Recht ausführt, angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, daß der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zuläßt, die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Standard entspricht.
Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Sternel, aaO, Kap. II, Rdnr. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, § 535 BGB, Rdnr. 43). Eine derartige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäudes oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. „

BGH Urteil vom 26. Juli 2004, Az. VIII ZR 281/03
Mietvertragsstörungen
Kündigungsrecht bei Verweigerung der Untervermietung?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumt zugunsten eines Mieters, der bei seinem Vermieter die Genehmigung der Weiter-/Untervermietung beantragt, bei Verweigerung des Vermieters ein schnelles „Sonderkündigungsrecht“ nach § 549 I S.2 BGB ein; jedoch nur dann, wenn dem Mieter generell die Untervermietung versagt wird, nicht etwa schon, wenn nur ein bestimmter Untermieter vom Vermieter abgelehnt wird.
(LG Berlin, Urteil vom 19.06.1997, Az.: 62 S 580/96, NZM 1998, S. 372; NJW 1998, Heft 32, S. LII)


Wer haftet für die Miete, wenn ein Ehegatte auszieht?

Zieht ein Ehegatte aus der Wohnung aus und wird das dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt, so haftet grundsätzlich nur noch der verbleibende Ehegatte für die nach seinem Auszug entstehenden Mietzinsansprüche.
(LG Duisburg, Urteil vom 07.10.1997, Az.: 23 S 123/97 = NJW-RR 1998, S.1499)


Vernachlässigung der Streupflicht und Mitverschulden

Wird die Streupflicht durch den Streupflichtigen vernachlässigt, kann ein Mitverschulden des Fußgängers, der sich dem schneebedeckten Gehweg gegenübersah, gegeben sein. Das darf jedoch nicht dazu führen, daß der Fußgänger grundsätzlich auf ein Ausweichen auf die Fahrbahn verwiesen wird.
(BGH Urteil v. 06.05.1997 – VI ZR 909/96; NJW 1998, S. 305)


Polizei trat Tür zur Rettung ein – Wohnungsinhaber sah fern, das kostet….

Treten die Ordnungshüter aufgrund eines anonymen Anrufes die Tür ein, nachdem der Wohnungsinhaber die Klingel und das Rufen der Polizei überhörte, hat er einen Anspruch auf Schadensersatz für die beschädigte Tür gegen das Land.
Die Polizei nahm in dem Fall wegen des Anrufes Suizidgefahr an; es lag aber keine solche Gefahr vor.
(LG Köln, Urteil vom 14.01.1997 – 5 O 145/96; NJW 1994, S. 2837)


Vermietung von Verbrauchserfassungsgeräte als unangemessene Benachteiligung der Mieter und Käufer dieser Geräte
Es ist unzulässig und beeinträchtigt den Mieter unangemessen, wenn in AGB-Mietverträgen die Miete oder Kauf von Verbrauchserfassungsgeräten mit einer zehnjährigen Kündigungsfrist vereinbart wird.
Eine Laufzeit von 10 Jahren beeinträchtigt die Interessen des Mieters der Erfassungsgeräte unangemessen, da er das wirtschaftliche Risiko für die verwendeten Erfassungsgeräte trägt, selbst wenn er diese ggf. nicht mehr benötigt.
Dem Mieter muss auch eine Möglichkeit bleiben, nach angemessener Zeit zu einem günstigeren Konkurrenzunternehmen zu wechseln oder auf einen geänderten Bedarf zu reagieren.

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2007, Az. XII ZR 61/05; Vorinstanzen OLG Frankfurt am Main, Az. 1 U 230/04, Urteil vom 31.03.2005, LG Frankfurt am Main, Az. 2/2 O 391/03, Urteil vom 28.07.2004.
Kaution
Mietkaution gibt es bei der Insolvenz des Vermieters problemlos zurück, wenn sie auf einem Vermieterfremden Konto (sogenanntes Fremdgeldkonto/Anderkonto) angelegt war

Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Kaution auch dann herausverlangen kann, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat.
Die Vorinstanzen hatten die Klage der Mieterin abgewiesen und sie auf die dürftige Quote aus der Sollmasse der Insolvenz verwiesen.
Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung der Vorinstanzen mit folgender Begründung bestätigt. Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter, wie es § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB vorschreibt, die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat.
Verstößt der Vermieter gegen diese zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Dies folgt aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt. Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten.
(BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06; nach einer Pressemitteilung des BGH vom 20.12.2007; Vorinstanzen: LG Berlin, Urteil vom 19. Juni 2006 – 62 S 33/06; AG Berlin-Tiergarten, Urteil vom 14. 12.2005 – 4 C 265/05).