Pacht

Anforderungen an einen Pachtvertrag und fehlende Form

Amtl. Leitsätze des OLGs Hamm: „Für die Einhaltung der Schriftform für einen Landpachtvertrag, der länger als zwei Jahre gelten soll, ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich aller Vereinbarungen, die Bestandteil
des Vertrages sein sollen, formbedürftig. Dazu gehören die vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien, des Pachtgegenstandes der Pachtzeit und der Höhe der Pachtzinsen. Für die Bezeichnung des Pachtgegenstandes genügt es nicht, wenn lediglich die Gemarkung und eine ungefähre Größe angegeben werden, auch wenn den Vertragsparteien klar ist, welche Fläche verpachtet sein soll. Allein aus der Vertragsurkunde muss es einem Dritten bzw. dem
Rechtsnachfolger der Vertragsparteien möglich sein, sich über den Inhalt der auf ihn nach §§ 593 a, 566 BGB übergehenden Rechte und Pflichten zu informieren.
Folge der Nichteinhaltung der Schriftform ist nicht die Unwirksamkeit des Landpachtvertrages. Dieser ist vielmehr statt der vertraglich vorgesehenen Zeit gemäß § 585 a BGb auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden und kann unter Einhaltung der in § 594 a Abs. 1 BGB vorgesehenen Frist jederzeit gekündigt werden.“

OLG Hamm, 10 U 92/13, Urteil vom 13.03.2014.

„Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung“ nicht geeignet zur Feststellung eines sittenwidrigen Pachtverhältnisses

Die sogenannte EOP-Methode (an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung) ist nicht geeignet zur Bewertung einer Gaststättenpacht, wie sie für die Bestimmung eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB erforderlich ist.
Miet- und Pachtverträge sind, wie sonstige Rechtsgeschäfte, sittenwidrig und damit nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Mißverhältnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten oder Ausnutzung der Unerfahrenheit des Partners u. ä. Der Ermittlung des Leistungsmißverhältnisses ist grundsätzlich der objektive Wert (Verkehrswert) der verglichenen Leistungen, also das verkehrsübliche Äquivalent, zugrunde zu legen.
Bei Mietverhältnissen ist der Verkehrswert und damit die ortsübliche Marktmiete in der Regel als Vergleichsmiete, d. h. durch Vergleich mit den erzielten Mieten für andere vergleichbare Mietobjekte, festzustellen. Nur wenn ausnahmsweise vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung stehen sollten sind gegebenenfalls andere Erfahrungswerte heranzuziehen. Das bedeutet jedoch nicht, daß in einem solchen Fall auf die Ermittlung des objektiven Verkehrswertes, gegebenenfalls unter Berücksichtigung bestimmter sich sonst anbietender Vergleichselemente, zu verzichten wäre und der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit verlassen werden dürfte.
BGH, Urteil vom 28.04.1999, Az. XII ZR 150/ 97

Faktische ungenehmigte Unterpacht berechtigt zur Kündigung

Sind der Jagdpächter und der nicht pachtende Inhaber einer Jagderlaubnis in Innenverhältnis gleichberechtigt, so ist zwischen diesen eine faktische Unterverpachtung anzunehmen (nach § 581 BGB).
Ist den Pächtern eine Unterverpachtung aber in ihrem Oberpachtvertrag nicht gestattet, kann der Verpächter abmahnen und kündigen.

BGH, Urteil vom 18.11.1999, Az. III ZR 168/98

Fehlende Nutzung der vertraglichen Verlängerungsoption des Pächters führt zur Aufhebung des Optionsrechtes und der Beendigungsmöglichkeitdes Verpächters

Leitsatz OLG Celle, Zitat: „Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht auf Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags erlischt mit Ablauf der regulären
Vertragsdauer. Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das
Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf. Mithin kann, wenn der Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks dessen
Bewirtschaftung nach Ablauf der regulären Vertragszeit fortsetzt, hierin nicht die konkludente Ausübung seines ursprünglichen
Optionsrechts gesehen werden.“

OLG Celle, Urteil vom 12.03.2014, 7 U 164/13 (L)

Falsche oder Fehlende Benennung der Flurstücke führt zur Unwirksamkeit der Schriftform

Amtl. Leitsatz des OLGs Hamm, Zitat: „Die für einen Landpachtvertrag gesetzlich vorgeschriebene Schriftform kann bereits dann nicht gewahrt sein, wenn der schriftliche Vertragstext die den Pachtgegenstand beschreibenden Flurstücke unzutreffend oder unvollständig benennt, so dass ein Dritter bzw. ein Rechtsnachfolger der Vertragsparteien dem Vertragstext nicht entnehmen kann, welche Flächen Pachtgegenstand sein sollen. Es genügt insoweit nicht, dass beiden Vertragsparteien bekannt ist, welche Flächen verpachtet sind.
Ist die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten, ist der Landpachtvertrag gemäß § 585a BGB auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann unter Einhaltung der in § 594a BGB geregelten Frist gekündigt werden.“

OLG Hamm, Urteil vom 14.04.2014, Az. 10 U 112/13.

Pachtverhältnis kann durch schlüssiges Verhalten zustandekommen

Die Annahme einer vertragslosen Zeit ist nicht überzeugend, wenn die Parteien sich über einen längeren Zeitraum durch Bewirtschaftung einerseits und Pachtzinsentgegennahme andererseits wie Parteien eines Pachtvertrages verhalten haben. In einem solchen Fall hat sich der Wille der Parteien zu einem Pachtvertrag nach außen hin schlüssig gezeigt.

OLG Koblenz, Az. 3 U 570/07 (Lw), Urteil vom 20.11.2007.